Z, pessoa física, celebrou com B, construtora, um compromisso de venda e compra de um imóvel (apartamento) a ser edificado por esta última. O instrumento, dentre várias obrigações, previu: a) prazo certo para a entrega da unida de, prorrogável por mais cento e oitenta dias, admitida, ainda, nova dilação a critério de B, se necessária ao término da obra; b) que as despesas alusivas à comissão de corretagem e as da taxa SATI seriam de responsabilidade de Z, pagas (por meio de cheques distintos), respectivamente, a D, pessoa física (corretor de imóveis) e E, pessoa jurídica, ambos indicados por B; c) o estabelecimento de multa para a hipótese de Z descumprir qualquer das cláusulas do contrato; d) que Z deveria honrar as despesas condominiais (independentemente de receber a posse da coisa) após o pagamento das parcelas previstas até o financiamento da construção; e) que, vencidas tais prestações, haveria a incidência de juros remuneratórios sobre o saldo devedor pendente até a obtenção do financiamento.
Chegada a data para a entrega das chaves, B comunicou a Z que a conclusão da edificação seria prorrogada por mais cento e oitenta (180) dias, conforme cláusula prevista no contrato assinado, bem como que Z deveria pagar, a partir de agora, as despesas condominiais e os encargos (juros remuneratórios) até se concretizar o financiamento do saldo devedor. Z não aceitou as explicações feitas por B e notificou-a extrajudicialmente sobre a invalidade das cobranças impostas, solicitando a imediata entrega da posse juntamente com o "habite-se", o que sequer restou comentado por B.
Considerando-se os fatos narrados, Z moveu ação em face de B à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor. Afirmou que a corretagem e a taxa SATI eram indevidas porquanto abusiva a sua cobrança, pleiteando sua devolução em dobro. Além disso, com base no mesmo fundamento, requereu a invalidação da cláusula que autoriza a prorrogação da entrega da unidade após cento e oitenta (180) dias do prazo, bem como a dilação desse lapso de forma indeterminada, sustentando que a mora de B estaria configurada a partir do dia seguinte previsto para a transmissão da posse, motivo a lhe impor o pagamento da multa estabelecida no contrato para a hipótese de Z descumprir suas obrigações. Em continuidade, pediu a devolução, igualmente em dobro, dos valores relativos às despesas condominiais, o reembolso dos dispêndios havidos com a locação de um apartamento para nele residir com sua esposa W após o matrimônio (adotado o regime da comunhão universal de bens), bem assim indenização de índole imaterial em razão dos dissabores enfrentados pela conduta de B. Ao final, impugnou a cobrança dos juros remuneratórios após os pagamentos feitos no período de edificação e até a consumação do financiamento.
Em contestação, B arguiu carência de ação (porque faltaria utilidade ao provimento desejado ante a inexistência de cláusula penal em seu desfavor e de previsão contratual de prorrogação da entrega do imóvel), ilegitimidade passiva quanto aos pedidos envolvendo a corretagem e a taxa SATI, eis que recebidas, tais verbas, por pessoas distintas, e ausência de autorização de W a Z, por força do regime de bens adotados entre eles. No mérito, insistiu na legalidade da cláusula de prorrogação do prazo de entrega da unidade (válida em face do princípio pacta sunt servanda), a lhe eximir da mora apontada, argumentando, ainda, que as despesas condominiais, por força das dis posições contratuais livremente pactuadas, são de responsabilidade do adquirente depois de solvidas as prestações antecedentes ao financiamento (porque aí o comprador não mais poderia arrepender-se), bem como que a cobrança dos juros remuneratórios é regular, em especial porque os custos da obra, até a obtenção do financiamento por agente financeiro, foram por ela assumidos. Encerrando a defesa, B, sob o manto do princípio da eventualidade, impugnou os danos pleiteados, mesmo que admitida sua mora, seja porque o casamento não é ato jurídico urgente, a permitir adiamento sem qualquer tipo de problema, seja porque ausentes os pressupostos alusivos ao dano moral, haja vista que o mero inadimplemento contratual, conforme entendimento pretoriano uniforme, não gera ofensa aos direitos de personalidade.
Instados os litigantes a se manifestar sobre a fase provatória, ambos requereram o julgamento antecipado da lide. Proferir sentença com base na petição inicial e contestação apresentadas na presente forma narrada.
Relatório
Trata-se de ação cível onde Z, pessoa física, já qualificada nos autos pleiteia, restituição de valores pagos à titulo de despesa condominial, taxa sati, taxa de corretagem e indenização com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), sobre relação contratual de compra e venda de imóvel.
Durante a tramitação do processo, o réu contestou a ação, ambos afirmaram não ter outras provas a serem realizadas.
Passo a fundamentação.
Fundamentação
Em aplicação do artigo 355 do Código de Processo Civil (CPC), verifica-se que não existem outras provas a serem produzidas, tendo as partes, inclusive, afirmado pela sua desnecessidade.
Dessa forma, promovo o julgamento antecipado do mérito.
Preliminarmente
Carência de ação
O réu alega haver carência de ação, uma vez que não haveria utilidade no provimento do processo, por não existir clausula contratual prevista para o caso de inadimplemento por parte da construtora. A preliminar deve ser rejeitada, a questão relativa a existência de clausula penal se confunde com o mérito, e deverá ser analisado posteriormente em momento oportuno.]
Ilegitimidade passiva
A defesa também afirma não existir legitimidade passiva para os pedidos de restituição das taxas SATI e do corretor de imóveis, visto que foram recebidas por terceiros. A alegação não poderá ser acolhida, uma vez que a legitimidade passiva, no caso, não se dá apenas pelo recebimento dos valores, mas também pela seu condicionamento a efetivação do contrato, que foi celebrado pelas partes processuais, autora e réu, conforme dispõe a inicial.
Outorga conjugal
Por fim, como preliminar, a defesa arguiu não existir legitimidade ativa, por não haver sido juntado ao processo autorização de W a Z para propositura da presente ação.
A preliminar não será acolhida, dado que a presente ação não versa sobre direito real imobiliário, mas sobre o contrato de compra e venda de natureza pessoal, assim, apesar do regime de bens ser o da comunhão universal, não há que se falar de outorga conjugal para a discussão de direitos pessoais contratuais, não referentes a propriedade do imóvel, mas ao pagamento de taxas e de indenização por danos morais.
Mérito
Trata-se de ação onde se pleiteia a devolução em dobro de taxas e ao pagamento de indenização por dano moral, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O autor pede, inicialmente, pela devolução em dobro da taxa SATI e corretagem, ambas já declaradas ilegais pela jurisprudência dos tribunais superiores, visto se tratarem de custos intrínsecos do serviço de venda do imóvel, não devendo ser transferido para o comprador. Dessa forma, é procedente o pedido de devolução em dobro, com base no artigo 42 do CDC, por se tratar de cobrança indevida.
O autor afirma também pela ilegalidade da clausula contratual que prevê a dilação de prazo por tempo indeterminado, e de forma automática, para realização da construção. A alegação deve ser acolhida, uma vez que consiste em clausula ilegal por violar o artigo 39 XII do CDC, que proíbe a estipulação de prazo a exclusivo critério de uma das partes.
No que se refere ao pagamento de taxa condominial antes da entrega do bem imóvel, também, nesse caso, deve ser declarada sua nulidade. O pagamento das taxas condominiais antes da entre efetiva do imóvel viola a boa fé. O comprador não pode ser responsável pelo pagamento da manutenção do condomínio se ainda não o utiliza, configuraria uma situação de enriquecimento sem causa.
Em relação a clausula contratual penal, a jurisprudência é firme no sentido de que deve haver paridade na responsabilização sobre inadimplemento contratual, aplicando-se na ausência de clausula penal apenas para o vendedor, a mesma clausula prevista para o inadimplemento do devedor.
Os juros remuneratórios nos contratos de compra e venda de imóveis, são devidos da entrega efetiva até o financiamento, situação que não foi demonstrada nos autos. Dessa forma também são indevidos.
Por fim, quanto aos danos morais, verifica-se que não houve comprovação de sofrimento ou dano aos direitos da personalidade do autor. Dessa forma não há como ser procedente o pedido nessa parte.
Dispositivo
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido do autor com base no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:
a) Rejeitar as preliminares suscitadas pelo réu.
b) Condenar o réu à devolução em dobro dos valores cobrados à título de condomínio, taxa SATI corretagem, na forma do art. 42, parágrafo único do CDC.
c) Considerando a sucumbência mínima do autor, condenar o demandado ao pagamento ao advogado da parte contrária o valor de 10% do proveito econômico obtido na demanda à título de honorários advocatícios, conforme artigo 85 do CPC.
d) Condenar as partes ao pagamento das custas judiciais na fração de 50% para cada, nos moldes do artigo 86 NCPC.
P.R.I.
Local e data
Juiz de Direito Substituto
QUESTÃO
PEÇA
SENTENÇA
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