Paulo prometeu a João a venda de imóvel urbano não loteado, com direito de arrependimento, mediante o pagamento de 50% do valor do bem a título de entrada e o restante em sessenta parcelas mensais fixas. Com o pagamento da entrada, João foi imitido na posse do imóvel e tomou a providência de efetuar, na matrícula do imóvel, o registro do instrumento particular que materializara a intenção das partes. O ajuste entre os dois vinha sendo normalmente cumprido até que João, em razão de dificuldade financeira superveniente, deixou de pagar as duas últimas parcelas acordadas. Já quando houve atraso do pagamento da primeira delas, Paulo apresentou notificação extrajudicial a João, cientificando-lhe da pronta resilição contratual.
Diante dessa situação hipotética, redija texto dissertativo acerca do acordo entre Paulo e João, com base na legislação e na doutrina relativa aos contratos. Em seu texto, aborde, necessariamente (e, preferencialmente, na ordem estabelecida), os seguintes aspectos:
- possibilidade da resilição contratual desejada por Paulo;
- promessa de compra e venda como espécie de contrato preliminar;
- eficácia obrigacional e eficácia real da promessa de compra e venda no caso em tela;
- princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva aplicados à situação.
No caso em tela, não é possível a resilição contratual desejada por Paulo, conforme passo a expor.
Trata-se de hipótese promessa de compra de venda de imóvel urbano não loteado, com direito de arrependimento.
A promessa de compra e venda é espécie de contrato preliminar, sendo tais contratos tratados nos arts. 462-466 do CC/02. Contratos preliminares são aqueles cujo objeto é a celebração de um contrato futuro, como na promessa de compra e venda, na qual as partes se comprometem a, futuramente, celebrar um contrato de compra e venda.
Nos termos do art. 463 do CC, a promessa de compra e venda possui eficácia obrigacional, podendo o compromissário comprador exigir, por meio de tutela específica das obrigações de fazer, que o vendedor celebre o contrato definitivo. Se, esgotado o prazo, a obrigação não for cumprida pelo devedor (promitente vendedor), poderá o juiz suprir sua vontade, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar (art. 464).
No tocante à eficácia real, o art. 1.225, VII, do CC traz o o direito do promitente comprador do imóvel como direito real, sendo certo que o mesmo poderá se valer de ação de adjudicação compulsória.
Em que pese o parágrafo único do art. 463 exigir o registro do contrato preliminar, é certo que encontra-se pacificado na doutrina e jurisprudência o entendimento de que tal registro não é condição para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, havendo inclusive súmula do STJ nesse sentido.
No caso em tela, como já afirmado, a resilição contratual desejada por Paulo não merece acolhida, considerando-se, especialmente, os princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva.
Isso porque, em que pese ter sido convencionado o direito de arrependimento, é certo que houve o adimplemento substancial da obrigação, uma vez o JOÃO efetuou o pagamento de 50% do valor do imóvel, além de 58 das 60 parcelas acordadas.
Ademais, é certo que JOÃO reside do imóvel há pelo menos 58 meses. Dessa forma, resta claro que foi criada justa expectativa no compromissário comprador, que, além de já ter adimplido substancialmente a obrigação, mora no imóvel há longo tempo, razão pela qual o exercício do direito de arrependimento, nesse momento, configuraria afronta à boa-fé e à função social do contrato.
Saliente-se que é aplicável, no caso em tela, o DL 58/1937, cujo art. 22 dispõe que "Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória".
Em que pese a ressalva acerca da cláusula de arrependimento, é certo que a doutrina e a jurisprudência entendem que o exercício do direito de arrependimento não pode ser admitido se o cumprimento da promessa de compra e venda já foi iniciado, como ocorre no caso em tela, justamente em razão dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.
Ressalte-se, por fim, que o STF possui entendimento sumulado no sentido de que a adjudicação compulsória é cabível mesmo no caso de imóveis não loteados.
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1 - Clique aqui para iniciar a sua resposta. Veja que, ao lado, há um símbolo de pausa. Você pode pausar sua resposta quando quiser.
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3 - Acompanhe aqui o tempo que você está gastando para responder. Controlar o tempo é essencial, pois na hora do concurso, ele pode ser o seu pior inimigo. Veja que, na parte inferior da caixa de respostas, também há um contador de palavras e de caracteres. Não colocamos um contador de linhas por dois motivos: a) o tamanho da caixa de respostas pode variar dependendo do dispositivo que você usa, o que muda a quantidade de linhas; b) cada pessoa tem um tamanho de letra diferente. Por isso, a recomendação do JusTutor é que você faça algo bem simples: escreva à mão duas ou três linhas em uma folha e conte quantos caracteres sua letra ocupa em uma linha. Assim, você terá uma noção de quantas linhas a sua resposta no JusTutor ocuparia em uma folha de concursos, caso fosse feita à mão. Para isso, basta dividir o número de caracteres da sua resposta pelo número de caracteres que você gasta para escrever uma linha à mão.
4 e 5 - Use esses dois recursos para aumentar o tamanho da caixa de textos e tornar a produção da sua resposta mais agradável e fácil.
6 - Clique em ENVIAR RESPOSTA para finalizar.
Agora, só falta confirmar a sua resposta na tela que irá aparecer em seguida e aproveitar para convidar seus amigos para corrigi-la. Finalizada a resposta, você já acumula pontos no ranking JusTutor.
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