Tarcísio celebrou, em março de 2015, contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, em regime de incorporação imobiliária, com determinada vendedora/construtora, tendo sido pactuado que a entrega do imóvel ocorreria em março de 2017, com a possibilidade de prorrogação desse prazo por até cento e oitenta dias. Em novembro de 2018, como o imóvel ainda não havia sido entregue por culpa exclusiva do promitente vendedor, Tarcísio ajuizou ação para rescindir o contrato de promessa de compra e venda, por inadimplemento contratual. Entre outros pedidos, requereu, (i) a declaração da rescisão, (ii) a restituição integral das parcelas já pagas e (iii) a indenização a título de lucros cessantes, porque sua pretensão era passar a residir em imóvel próprio para deixar de pagar aluguel. Em contestação, a ré sustentou não ser cabível a rescisão do contrato, pois adimpliu substancialmente a obrigação contratada, uma vez que, quando o autor ingressou com a ação, a edificação estava 94,5% concluída. Argumentou que, mesmo que se entendesse pela possibilidade da rescisão, o pedido de restituição das parcelas pagas não deveria ocorrer de forma integral, mas com retenção de 10% a 25% dos valores, para justa indenização dos prejuízos decorrentes da resolução contratual. Sustentou, também, que os lucros cessantes não haviam sido demonstrados pela apresentação de contrato de locação ou outro documento que indicasse que o autor gastou com alugueres em razão da não entrega do imóvel.
Considerando a jurisprudência do STJ, redija um texto respondendo, de forma justificada, aos seguintes questionamentos, acerca da situação hipotética apresentada.
1 A teoria do adimplemento substancial deve ser aplicada nesse caso, haja vista a alegação da ré de que a edificação estava 94,5% concluída quando Tarcísio ajuizou a ação? Em sua resposta, aborde o conceito dessa teoria e os requisitos jurisprudenciais para sua aplicação.
2 Conforme a sistemática de perdas e danos estabelecida no Código Civil, qual é a natureza jurídica fundamento jurídico e legal do pedido de restituição das parcelas pagas por Tarcísio? No caso, conforme entendimento do STJ, qual deverá ser a extensão (integral ou com abatimento) de restituição perseguida?
3 Mesmo Tarcísio não tendo juntado aos autos comprovante que indicasse o gasto que teve com alugueres, os lucros cessantes ainda
assim serão devidos, de acordo com o entendimento do STJ?
Inicialmente, destaca-se que o contrato foi celebrado em 2015. Por conseguinte, conforme a sobrenorma (art. 6o da LINDB) a resolução será regida pela lei em vigor ao tempo da contratação desconsiderando a superveniência das alterações promovidas pela Lei n. 13.786/2018.
Acerca da teoria do adimplemento substancial, cabe esclarecer que consiste em causa impeditiva da resolução do contrato decorrente de inadimplemento ínfimo. No entanto, apesar da validade da cláusula de tolerância de 180 dias (CDC; art. 18, § 2o), a sua inobservância se deu de modo a inviabilizar por completo a utilização do imóvel mesmo após o seu transcurso, ainda que edificada 94,5% mais de 1 ano depois.
As perdas e danos (art. 402 do CC) abrangem danos emergentes (aspecto positivo) e lucros cessantes (aspecto negativo). No caso (art. 53, caput, do CDC), será cabível a restituição integral. Registra-se que a construtora deu causa à resolução.
Ademais, a indisponibilidade do imóvel basta para que sejam devidos alugueres pelo tempo no qual a construtora frustrou a legítima expectativa do consumidor de ter em seu patrimônio uma casa própria (CF, art. 6o). Não há necessidade de comprovação de gastos com alugueres.
QUESTÃO
PEÇA
SENTENÇA
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