SAVCI076 - Contrato de corretagem

Detalhamento da proposta

Médio

COMO FUNCIONA O SISTEMA DE “SENTENÇAS AVULSAS” JUSTUTOR:

1) Pesquise pelas propostas de sentenças que você quer resolver para se preparar para a Magistratura.

2) Adquira sua proposta.

3) Assim que o pagamento é confirmado, você já tem acesso a uma área exclusiva, na qual poderá ver o conteúdo integral da proposta, comentários do professor para ajudar na resolução, além de ter à disposição um editor de textos para resolver a proposta.

4) Elabore a sua sentença. Você não precisa fazer tudo de uma vez. Pode iniciar a resolução e parar quantas vezes quiser, salvando o que já foi feito. Você pode, inclusive, fazer sua sentença manuscrita e enviá-la em arquivo PDF diretamente nos nossos sistemas.

5) Assim que você finalizar a sua resposta, ela será enviada automaticamente para o professor.

6) O professor tem um prazo de até quinze dias úteis para fazer a correção, que é totalmente individual mesmo. Mas, para que você tenha desde já uma boa noção de como se saiu, você terá acesso - assim que finalizar sua resposta - ao gabarito de correção a ser utilizado pelo professor, com os pontos que deveria ter abordado em sua resolução. Além disso, caso outros alunos já tenham elaborado respostas para a mesma proposta de sentença, você poderá vê-las em sua área exclusiva no JusTutor, ajudando no aprendizado sobre o tema.

7) Assim que o professor finaliza a correção individual de sua resposta, você recebe um e-mail de notificação e a correção passa a ficar disponível em sua área no JusTutor.

CONFIRA AGORA UM TRECHO DESTA PROPOSTA DE SENTENÇA:

Obs.: a proposta abaixo foi aplicada para a turma da "Prática de Sentença - Extensivo Estadual 2019".

RELATÓRIO

Gustavo Ferreira ajuizou ação, pelo rito comum, distribuída a esta vara da capital alagoana, contra Carlos de Menezes Filho e João Alfredo dos Santos. Afirmou, em síntese, que é corretor imobiliário devidamente registrado e que firmou contrato de corretagem, com cláusula de exclusividade, pelo prazo de dois anos, com Carlos de Menezes Filho, para a mediação da venda dos lotes de números 23 a 40 do residencial Marambá, em Maceió, com previsão de recebimento de comissão de 5% por cada venda, calculada sobre o valor efetivamente contratado. Afirmou ainda que o contrato previu em cláusula penal expressa que, em caso de rescisão imotivada por parte do contratante, dentro do prazo de vigência do contrato, a comissão seria devida e incidiria sobre o valor de tabela dos lotes ainda por vender, conforme cláusula XI (contrato juntado aos autos). Segundo o autor, Carlos de Menezes Filho trabalhava em conjunto com João Alfredo dos Santos, que se identificava como sócio dele e com quem sempre tratou também, conforme comprovam os diversos e-mails juntados aos autos, os quais trazem conversas entre o autor e João desde o início das tratativas até a rescisão, razão pela qual também o incluiu no polo passivo. Diz que, seis meses antes do término do prazo bienal do contrato, recebeu a notificação de sua rescisão, sob o vago argumento de quebra de fidúcia (notificação anexa aos autos). Naquele momento, segundo o autor, ele já havia mediado a venda de quatro lotes para os réus (lotes nº 27, 31, 34 e 38), tendo sido devidamente comissionado pela corretagem. Faltavam, porém, quatorze lotes para serem vendidos, sendo que cada um estava avaliado, a preço de tabela (documento juntado aos autos), naquele momento, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Logo, ao rescindir o contrato, os réus deveriam ter arcado com a cláusula penal no montante de R$ 70.000,00 (setenta mil reais) correspondentes a 5% do valor dos quatorze lotes restantes. Pede, pois, a condenação dos réus ao pagamento desse valor, com juros e correção monetária.

Continua o autor em sua inicial dizendo que também firmou contrato com ambos, ainda que verbalmente e sem exclusividade, para a venda dos lotes de números 46 a 50, do mesmo loteamento, conforme provará por meio de testemunhas. Porém, em relação ao lote nº 47, houve venda para o comprador, pelo montante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), sem pagamento da comissão, mesmo tendo o autor participado efetivamente da captação do cliente, conforme será também provado em audiência. Já em relação ao lote nº 49, afirma que, como provam as diversas conversas pelo WhatsApp travadas entre o autor e Maria de Oliveira Dantas, foi entabulada para ela a venda do lote pelo valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Porém, Maria de Oliveira Dantas acabou desistindo do negócio, o que não afasta seu direito à comissão, nos termos do art. 725 do Código Civil. Logo, em relação a esses dois negócios, tem direito à comissão no valor de R$ 4.000,00 (lote nº 47) e R$ 5.000,00 (lote nº 49), com juros e correção monetária desde a data de celebração dos negócios.

Na sequência, pede o autor o pagamento de R$ 1.000,00 (um mil reais) a título de despesas que ele teve com anúncios para a venda dos lotes de nº 46 a 50, conforme recibos em anexo, posto que tais despesas devem ficar a cargo dos contratantes/réus, vez que realizadas em seus benefícios.

Por fim, pede a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), pela quebra do primeiro contrato e pela negativa do pagamento das comissões nos dois lotes referentes ao segundo contrato de corretagem.

Deu à causa o valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais).

Recebida a inicial e designada audiência de conciliação, as partes não chegaram a um acordo.

Em contestação, o réu Carlos de Menezes Filho alegou, em relação ao contrato de corretagem para a venda dos lotes de nº 23 a nº 40, que houve quebra de fidúcia, por não ter o autor executado seu trabalho com diligência e prudência. Segundo o réu, faltou diligência ao autor para que mais vendas se concretizassem, em uma verdadeira desídia que acabou por fazer com que apenas quatro dos dezoito lotes fossem vendidos. Além disso, faltou prudência ao autor, que passou a ter um comportamento político apto a espantar clientes, vez que postou duas fotos no Facebook (documentos anexos) vestindo uma camiseta de apoio a um candidato presidencial de direita, sendo que a maioria dos cidadãos da capital alagoana, especialmente aqueles que poderiam comprar os lotes, ou seja, cidadãos de classe média baixa, possuem tendências políticas mais ligadas à esquerda. Assim, não tendo cumprido o autor o dever previsto no art. 723 do Código Civil, a rescisão foi por justa causa, o que afasta a imposição da cláusula penal. Quanto ao suposto contrato verbal, afirmou que o contrato de corretagem deve ser sempre feito por escrito, não se admitindo prova exclusivamente testemunhal. Além disso, no caso do lote nº 47, não houve qualquer participação do autor na avença. No caso do lote nº 49, apesar das referidas negociações por parte do autor com Maria de Oliveira Dantas, ainda que sem contrato de corretagem, não chegou a ser assinado qualquer documento com ela para a compra e venda do lote, havendo desistência antes da formalização do negócio. Em relação ao pedido de ressarcimento de despesas, o réu se defendeu dizendo que não houve previsão de que o contratante seria responsável pelas despesas assumidas pelo corretor na busca das vendas, seja previsão escrita ou previsão verbal. Assim, tais valores cabem apenas ao autor. Por fim, quanto ao pedido de indenização por dano moral, afirmou que este, além de não ter ficado provado, não é cabível, visto que a rescisão no contrato para corretagem dos lotes nº 23 a nº 40 foi por justa causa e que o autor não tem direito à comissão na venda dos lotes nº 47 e 49, conforme já explicado.

João Alfredo dos Santos também apresentou contestação. O réu alegou, em síntese, que é parte ilegítima para compor o polo passivo, visto se tratar tão somente de sócio participante na sociedade em conta de participação (SCP) formada por ele, o corréu e mais duas pessoas. Apresentou, para tanto, o contrato de constituição da SCP em que figura como sócio ostensivo Carlos de Menezes Filho e como demais sócios participantes, além do réu, Osvaldo Monteiro de Barros e Ariovaldo dos Reis, sociedade essa criada com o objetivo de comercializar os lotes citados na petição inicial. Assim, a ação deveria ser ajuizada: a) contra a sociedade em si; b) apenas, ou em litisconsórcio com a sociedade, contra o sócio ostensivo. Citou, em defesa de sua tese, precedente do STJ segundo o qual "Na sociedade em conta de participação o sócio ostensivo é quem se obriga para com terceiros pelos resultados das transações e das obrigações sociais, realizadas ou empreendidas em decorrência da sociedade, nunca o sócio participante ou oculto que nem é conhecido dos terceiros nem com estes nada trata” (REsp nº 168.028-SP). Ainda em sede de contestação, o réu João Alfredo afirmou que, aceita a tese de que ele, como sócio participante, pode figurar no polo passivo, torna-se necessária então a formação de litisconsórcio passivo formado por todos os sócios, inclusive os demais participantes que não foram chamados à lide, bem como com a sociedade em conta de participação em si, que é, inclusive, inscrita no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), conforme determinado em instruções normativas da Receita Federal. Quanto ao mérito, o réu repetiu as alegações do corréu, aderindo às teses por ele levantadas.

Em réplica, o autor rebateu todas as teses defensivas. Quanto às preliminares, entre outros argumentos, reiterou que as provas são claras no sentido de que João sempre participou ativamente dos negócios, formando uma verdadeira sociedade de fato aos olhos de terceiros, não sabendo, o autor, até então, que havia uma sociedade em conta de participação, devendo ser, no caso, aplicada a teoria da aparência. Quanto ao mérito, o autor afirmou que as baixas vendas relativas aos lotes nº 23 a nº 40 ocorreram não por sua desídia, a qual, aliás, não ficou provada pelos réus, mas pelos altos preços dos lotes exigidos pelos próprios réus, os quais afastaram diversos potenciais clientes. Afirmou também que os réus não trouxeram aos autos qualquer prova de que ele tenha se dirigido a clientes utilizando vestes ou qualquer outra identificação política, sendo que as postagens no Facebook, conforme se verifica da própria imagem juntada pelo primeiro réu, não foram marcadas como públicas, mas disponibilizadas apenas para os amigos do autor na rede social, que não passam de 120, sendo que não há qualquer previsão contratual sobre como o autor deve se portar na esfera política. Sobre o lote nº 47, rebateu o autor dizendo que, conforme será provado em audiência, houve, sim, sua mediação no negócio. Quanto ao lote nº 49, o autor afirmou que os réus confessaram sua participação na negociação, não sendo a desistência de qualquer das partes apta a afastar seu direito à comissão, nos termos da parte final do art. 725 do Código Civil.

Deferida a produção de prova oral, foi ouvida apenas uma testemunha, comum a ambas as partes. Em síntese, Camilo Alvarenga afirmou que era empregado de Carlos e de João e que fazia, para eles, serviços burocráticos. Confirmou que presenciou a conversa entre o autor e os dois réus no dia em que eles combinaram que o autor também poderia fazer a corretagem dos lotes nº 46 a 50. Afirmou que não ouviu as partes tratarem de responsabilidade pelas despesas ou de exclusividade quanto à venda desses lotes. Disse que Carlos, conhecido por já ter sido deputado por um partido de esquerda, ficou enfurecido quando viu a foto do autor vestindo a camisa de um candidato de extrema direita à presidência, dizendo, na frente da testemunha, “que...

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