Questão
TJ/RJ - 45º Concurso para ingresso na Magistratura de Carreira - 2013
Org.: TJ/RJ - Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
Disciplina: Direito do Consumidor
Questão N°: 006

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Enunciado Nº 000696

É válida cláusula contratual que estabeleça a perda dos valores pagos a título de sinal, prestações, comissão de corretagem e despesas cartorárias em virtude de desistência da compra de imóvel pelo promissário comprador, durante a construção da unidade imobiliária? Fundamente a resposta.

Resposta Nº 001992 por MAF


Referida cláusula não é válida, conforme artigo 53 do CDC, que dispõe sobre a nulidade da cláusula de decaimento (cláusula que determine a perda das prestações pagas durante a execução do contrato em caso de inadimplemento ou pedido de distrato).

Desta forma, na hipótese de desfazimento do contrato por culpa exclusiva do consumidor (hipótese do questionamento), as parcelas pagas deverão ser parcialmente devolvidas e de forma imediata. Diz-se que a devolução será parcial porque a construtora poderá reter parte dos valores a título de indenização por eventuais prejuízos advindos, tais como despesas administrativas, pagamento de tributos e taxas sobre o imóvel e possível utilização do imóvel pelo comprador, conforme precedentes do STJ. O Tribunal entende que esta retenção poderia ser de percentual aproximado de 25% dos valores já pagos, conforme o caso concreto.

Por outro lado, no caso de desfazimento do negócio por culpa exclusiva do promitente vendedor, as parcelas deverão ser devolvidas integralmente e de forma imediata.

Por fim, no sentido da resposta apresentada acima, o STJ editou a súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

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