O que significa a submissão de uma incorporação imobiliária ao regime de afetação e que efeito ele produzirá se o incorporador falir? O que é a securitização dos créditos, oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação?
O regime de incorporação imobiliária é regido pela Lei 4.951/64. A Lei 10.931/04, introduziu o regime de afetação, caracterizado pela separação do terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, assim como os direitos a ela vinculados, que passam a ter autonomia em relação ao patrimonio do incorporador (art. 31-A da Lei 4.951/64). Foi inspirada pela grande confusão e insegurança jurídica vivida pelos adquirentes de unidades alienadas pelas incorporadoras imobiliárias quando estas passavam por maus momentos economicos, crises ou eram geridas por administradores ruins. A situação se tornava especialmente dramática quando estas tinham sua falencia decretada.
Nesse contexto, a finalidade da constituição deste patrimonio de afetação reside na concessão de maiores garantias aos adquirentes das unidades contidas no empreendimento de que a sua realização ocorrerá, blindando-a das intempéries e riscos que atinjam o incorporador, possuindo, inclusive, Comissão de Representantes própria (art. 31-C da Lei 4.591/64).
Dessa forma, os efeitos da decretação da falência ou insolvência civil do incorporador não atingem o patrimonio de afetação (art. 31-F da Lei 4.591/64), não se sujeitando a responder perante os credores do incorporador. Isso decorre do fato de ser um patrimonio destacado, autonomo em relação a este, excluídos do patrimonio de afetação os bens recursos e valores contidos nos incisos I e II do §8° da Lei 4.951/64.
Impende salientar a existência de controvérsia doutrinária e jurisprudencial a respeito da sua sujeição ao plano de recuperação judicial. Isso porque o art. 31-F se refere apenas à falência ou insolvência civil e que é inegável que o patrimonio de afetação ainda se encontra vinculado à incorporadora. Contudo, prevalece na jurisprudencia a sua exclusão, tendo em vista a finalidade do instituto (interpretação teleológica), o contexto histórico-social que levou à sua positivação pelo legislador (interpretação autêntica) e que, se está excluída até da falência da incorporadora, situação de maior crise da pessoa jurídica em que se busca apenas o ressarcimento dos credores, com muito mais razão estará fora do plano de recuperação judicial, que visa o soerguimento da empresa em face de crise momentanea (interpretação lógica).
Visando obter crédito no mercado, o legislador previu a possibilidade de securitização de créditos imobiliarios, regida pela Lei 9.514/97, Comissão de Valores Mobiliarios (CVM) e pelo Banco Central (BACEN).
Cuida-se da emissão de títulos de créditos, mediante Termo de Securitização de Créditos (art. 8° da Lei 9.514/97), vinculados à alienação de unidades sob o regime de incorporação, realizados por companhia securitizadora (Art. 9°). Para tanto, cria-se uma companhia securitizadora, que se torna garante destes títulos. Assim, há a emissão da Certificados de Recebíveis Imobilários, título oriundo da securitização do crédito atrelado advindo da alienação das unidades do empreendimento imobiliário da incopordora, regulados pelos arts. 9° a 16 da Lei 9.514/97.
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1. Introdução
O sistema de respostas do JusTutor é bem simples e, mais do que isso, é gratuito. Responda quantas questões quiser, elabore redações e sentenças à vontade. As dicas para isso são simples e seguem abaixo.
2. Primeiro, faça uma busca
Em qualquer página do site na qual aparecer o menu acima (inclusive da parte inferior desta página aqui), faça uma busca detalhada do que você quer responder ou elaborar. Lembre-se de marcar se quer QUESTÃO (inclui redações), PEÇA ou SENTENÇA. Por padrão, o JusTutor adota a busca por QUESTÃO.
Quanto mais refinada a sua busca, mais exatos serão os resultados mostrados. Após selecionar os critérios, clique em "Buscar" e uma nova página se abrirá com os resultados.
3. Selecione um enunciado para responder
Após você clicar em "Buscar", os resultados aparecerão no formato acima. Somente o início de cada enunciado é mostrado, mas você pode visualizar outros detalhes, como as abas de assuntos, o concurso, a disciplina etc.
Clique em "Ver enunciado completo" e você terá acesso à íntegra da questão, peça prática, redação ou sentença.
4. Veja o enunciado completo
Se você clicou em "Ver enunciado completo" na tela anterior, a imagem acima ilustra o que você verá na página seguinte. Note que, logo acima do texto completo do enunciado, há uma faixa verde com os dizeres CLIQUE AQUI E RESPONDA ESTA QUESTÃO. Basta clicar nesse espaço e você irá para uma tela seguinte, na qual a caixa de respostas estará disponível. Mas, lembre-se: só é possível responder uma questão ou elaborar uma redação, peça ou sentença se você tiver feito o login. Isso porque o sistema precisa saber quem está elaborando a resposta para registrá-la.
Caso queira, você pode ver no canto direito as respostas dos outros alunos, caso alguém já tenha respondido o enunciado que você selecionou. Se aparecer algum nome ali, significa que aquela pessoa respondeu. Basta, então, clicar no nome dela e a resposta aparecerá em uma página seguinte.
5. Elabore a sua resposta!
Se, na tela anterior, você clicou em CLIQUE AQUI E RESPONDA ESTA QUESTÃO, você verá a tela da imagem acima. Repare que aparece do lado esquerdo o texto do enunciado, para que você possa reler quantas vezes quiser enquanto elabora a sua resposta.
Do lado direito, a caixa de respostas. Numeramos alguns detalhes dessa caixa para melhor explicá-la:
1 - Clique aqui para iniciar a sua resposta. Veja que, ao lado, há um símbolo de pausa. Você pode pausar sua resposta quando quiser.
2 - A opção SALVAR RASCUNHO serve para isso mesmo: para que você não perca o que escreveu até agora. É uma ferramenta importante porque permite que você suspenda a resolução da resposta e, se quiser, até saia do JusTutor e volte depois para terminá-la.
3 - Acompanhe aqui o tempo que você está gastando para responder. Controlar o tempo é essencial, pois na hora do concurso, ele pode ser o seu pior inimigo. Veja que, na parte inferior da caixa de respostas, também há um contador de palavras e de caracteres. Não colocamos um contador de linhas por dois motivos: a) o tamanho da caixa de respostas pode variar dependendo do dispositivo que você usa, o que muda a quantidade de linhas; b) cada pessoa tem um tamanho de letra diferente. Por isso, a recomendação do JusTutor é que você faça algo bem simples: escreva à mão duas ou três linhas em uma folha e conte quantos caracteres sua letra ocupa em uma linha. Assim, você terá uma noção de quantas linhas a sua resposta no JusTutor ocuparia em uma folha de concursos, caso fosse feita à mão. Para isso, basta dividir o número de caracteres da sua resposta pelo número de caracteres que você gasta para escrever uma linha à mão.
4 e 5 - Use esses dois recursos para aumentar o tamanho da caixa de textos e tornar a produção da sua resposta mais agradável e fácil.
6 - Clique em ENVIAR RESPOSTA para finalizar.
Agora, só falta confirmar a sua resposta na tela que irá aparecer em seguida e aproveitar para convidar seus amigos para corrigi-la. Finalizada a resposta, você já acumula pontos no ranking JusTutor.
Caso tenha interesse, clique nos links abaixo e confira dois tutoriais em vídeo com o passo a passo ensinado nos itens anteriores!
Como fazer uma busca - Tutorial JusTutor
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