A respeito do contrato chamado built to suit responda o candidato as seguintes indagações, ficando esclarecido que não serão consideradas quaisquer outras respostas, ainda que tenham relação com o tema.
a) Como se caracteriza, em linhas gerais, o contrato?
b) Quais as funções do preço a ser pago pelo empresário contratante?
c) Tendo em vista as características do contrato e uma das funções do preço, qual a exceção possível de ser oposta pelo contratado à pretensão exercida pelo empresário contratante no sentido de se pôr fim ao contrato antes do seu termo? Por quê?
A) O built to suit se trata de um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.É, portanto, um contrato que envolve a construção ou grande reforma no imóvel e subsequente locação previamente contratada. Normalmente é utilizado pela indústria ou comércio e firmado por longo prazo, em média de dez a vinte anos. O locatário se beneficia com tal contrato, na medida em que não precisa imobilizar capital para ter instalações adequadas à sua atividade.
É previsto na Lei 8.245/91, com alterações dadas pela Lei 12.744/2012, onde é chamado de "contrato de de construção ajustada".
Como principais características das construções destinadas a estas operações, podemos citar a rigor das especificações técnicas do futuro usuário e o prazo exíguo exigido para sua conclusão, sendo exemplos mais visíveis no país as sedes da Petrobrás e Rede Globo de Televisão, além do centro de distribuição da rede C&C de materiais de construção.
B) Destaca-se a conexidade entre contratos, a qual pode operar entre um contrato principal e o seu acessório ou entre contratos, em tese, independentes, mas que se posicionam numa relação de interdependência, visto que, em virtude da unidade econômica na qual inseridos, sofrem reflexos um do outro.
É um contrato inuito personae, cujo bem a ser dado em uso é desenvolvido de modo a atender às específicas necessidades de seu usuário.
Nesse sentido, as funçoes do preço a ser pago pelo empresário contratante se englobam no investimento pelo empreendedor (empresário) tendo em mira os interesses do futuro usário. A remuneração levará em conta não só o uso concedido, mas também os investimentos que foram feitos pelo empreendedor-contratado.
O locador que faz o investimento deverá ter o retorno desse capital mais o valor da locação, ficando, assim, assegurado de que terá o investimento restituído e o rendimento garantido durante o prazo do contrato de locação.
C) De acordo com as regras criadas pela lei, no built to suit devem prevalecer todas as condições livremente pactuadas no contrato celebrado entre as partes.
Com essa norma, afasta-se qualquer tentativa de uma das partes de arguir eventual nulidade de cláusulas em juízo e tentar modificar o contrato em seu favor, prejudicando a parte contrária. Há na no novo dispositivo também a previsão de possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Na perspectiva do investidor/locador, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado, o que permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas.
A fim de evitar a rescisão infundada do contrato pelo locatário, a qual certamente geraria prejuízos vultuosos para o locador, a lei estabeleceu, por fim, uma última regra no sentido de que, em caso de denúncia antecipada do contrato pelo locatário, deverá ele cumprir a multa convencionada, que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até término da locação.
Nesse sentido, prevê o art. 54-A da Lei 8.245/91, com redação dada pela Lei 12.744/12: “'Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.
Portanto, a regra geral, é de que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel. Por outro lado, o locatário poderá rescindir o contrato, com a devolução do imóvel mediante o pagamento de multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Neste sentido, prevalece a regra geral de que o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo do contrato de locação, mas o locatário poderá devolvê-lo A exceção contida no artigo 4º, prevista no parágrafo 2º do artigo 54-A, determinou apenas uma condição quanto ao pagamento e ao valor da multa a ser pactuada entre as partes no contrato built to suit, com o objetivo de o locador ter a restituição do dinheiro investido na construção do imóvel, caso o locatário rompa o vínculo contratual antes do termo final da locação.
Os tribunais Brasileiros tem se mostrado fieis à lei no caso dos contratos built to suit, acolhendo a vontade das partes.
Os julgadores apenas tem inovado com relação à matéria ao acolher a responsabilidade do locador pela má-execução de obra, estabelecendo pagamento de indenização por lucros cessantes e demais danos gerados ao locatário.
QUESTÃO
PEÇA
SENTENÇA
COMO RESPONDER QUESTÕES OU ELABORAR REDAÇÕES, PEÇAS E SENTENÇAS
1. Introdução
O sistema de respostas do JusTutor é bem simples e, mais do que isso, é gratuito. Responda quantas questões quiser, elabore redações e sentenças à vontade. As dicas para isso são simples e seguem abaixo.
2. Primeiro, faça uma busca
Em qualquer página do site na qual aparecer o menu acima (inclusive da parte inferior desta página aqui), faça uma busca detalhada do que você quer responder ou elaborar. Lembre-se de marcar se quer QUESTÃO (inclui redações), PEÇA ou SENTENÇA. Por padrão, o JusTutor adota a busca por QUESTÃO.
Quanto mais refinada a sua busca, mais exatos serão os resultados mostrados. Após selecionar os critérios, clique em "Buscar" e uma nova página se abrirá com os resultados.
3. Selecione um enunciado para responder
Após você clicar em "Buscar", os resultados aparecerão no formato acima. Somente o início de cada enunciado é mostrado, mas você pode visualizar outros detalhes, como as abas de assuntos, o concurso, a disciplina etc.
Clique em "Ver enunciado completo" e você terá acesso à íntegra da questão, peça prática, redação ou sentença.
4. Veja o enunciado completo
Se você clicou em "Ver enunciado completo" na tela anterior, a imagem acima ilustra o que você verá na página seguinte. Note que, logo acima do texto completo do enunciado, há uma faixa verde com os dizeres CLIQUE AQUI E RESPONDA ESTA QUESTÃO. Basta clicar nesse espaço e você irá para uma tela seguinte, na qual a caixa de respostas estará disponível. Mas, lembre-se: só é possível responder uma questão ou elaborar uma redação, peça ou sentença se você tiver feito o login. Isso porque o sistema precisa saber quem está elaborando a resposta para registrá-la.
Caso queira, você pode ver no canto direito as respostas dos outros alunos, caso alguém já tenha respondido o enunciado que você selecionou. Se aparecer algum nome ali, significa que aquela pessoa respondeu. Basta, então, clicar no nome dela e a resposta aparecerá em uma página seguinte.
5. Elabore a sua resposta!
Se, na tela anterior, você clicou em CLIQUE AQUI E RESPONDA ESTA QUESTÃO, você verá a tela da imagem acima. Repare que aparece do lado esquerdo o texto do enunciado, para que você possa reler quantas vezes quiser enquanto elabora a sua resposta.
Do lado direito, a caixa de respostas. Numeramos alguns detalhes dessa caixa para melhor explicá-la:
1 - Clique aqui para iniciar a sua resposta. Veja que, ao lado, há um símbolo de pausa. Você pode pausar sua resposta quando quiser.
2 - A opção SALVAR RASCUNHO serve para isso mesmo: para que você não perca o que escreveu até agora. É uma ferramenta importante porque permite que você suspenda a resolução da resposta e, se quiser, até saia do JusTutor e volte depois para terminá-la.
3 - Acompanhe aqui o tempo que você está gastando para responder. Controlar o tempo é essencial, pois na hora do concurso, ele pode ser o seu pior inimigo. Veja que, na parte inferior da caixa de respostas, também há um contador de palavras e de caracteres. Não colocamos um contador de linhas por dois motivos: a) o tamanho da caixa de respostas pode variar dependendo do dispositivo que você usa, o que muda a quantidade de linhas; b) cada pessoa tem um tamanho de letra diferente. Por isso, a recomendação do JusTutor é que você faça algo bem simples: escreva à mão duas ou três linhas em uma folha e conte quantos caracteres sua letra ocupa em uma linha. Assim, você terá uma noção de quantas linhas a sua resposta no JusTutor ocuparia em uma folha de concursos, caso fosse feita à mão. Para isso, basta dividir o número de caracteres da sua resposta pelo número de caracteres que você gasta para escrever uma linha à mão.
4 e 5 - Use esses dois recursos para aumentar o tamanho da caixa de textos e tornar a produção da sua resposta mais agradável e fácil.
6 - Clique em ENVIAR RESPOSTA para finalizar.
Agora, só falta confirmar a sua resposta na tela que irá aparecer em seguida e aproveitar para convidar seus amigos para corrigi-la. Finalizada a resposta, você já acumula pontos no ranking JusTutor.
Caso tenha interesse, clique nos links abaixo e confira dois tutoriais em vídeo com o passo a passo ensinado nos itens anteriores!
Como fazer uma busca - Tutorial JusTutor
Como responder a uma questão - Tutorial JusTutor
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27 de Fevereiro de 2018 às 00:28 Marco Aurélio Kamachi disse: 1
Sem dúvidas uma resposta completa. Porém, suspeito tenha o autor se valido de consulta durante a elaboração da mesma, pois em alguns aspectos espelha comentários de artigos na internet. De qualquer forma, abarcou o tema em sua totalidade, corroborando o estudo dos colegas.