A respeito do contrato chamado built to suit responda o candidato as seguintes indagações, ficando esclarecido que não serão consideradas quaisquer outras respostas, ainda que tenham relação com o tema.
a) Como se caracteriza, em linhas gerais, o contrato?
b) Quais as funções do preço a ser pago pelo empresário contratante?
c) Tendo em vista as características do contrato e uma das funções do preço, qual a exceção possível de ser oposta pelo contratado à pretensão exercida pelo empresário contratante no sentido de se pôr fim ao contrato antes do seu termo? Por quê?
A) O built to suit se trata de um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.É, portanto, um contrato que envolve a construção ou grande reforma no imóvel e subsequente locação previamente contratada. Normalmente é utilizado pela indústria ou comércio e firmado por longo prazo, em média de dez a vinte anos. O locatário se beneficia com tal contrato, na medida em que não precisa imobilizar capital para ter instalações adequadas à sua atividade.
É previsto na Lei 8.245/91, com alterações dadas pela Lei 12.744/2012, onde é chamado de "contrato de de construção ajustada".
Como principais características das construções destinadas a estas operações, podemos citar a rigor das especificações técnicas do futuro usuário e o prazo exíguo exigido para sua conclusão, sendo exemplos mais visíveis no país as sedes da Petrobrás e Rede Globo de Televisão, além do centro de distribuição da rede C&C de materiais de construção.
B) Destaca-se a conexidade entre contratos, a qual pode operar entre um contrato principal e o seu acessório ou entre contratos, em tese, independentes, mas que se posicionam numa relação de interdependência, visto que, em virtude da unidade econômica na qual inseridos, sofrem reflexos um do outro.
É um contrato inuito personae, cujo bem a ser dado em uso é desenvolvido de modo a atender às específicas necessidades de seu usuário.
Nesse sentido, as funçoes do preço a ser pago pelo empresário contratante se englobam no investimento pelo empreendedor (empresário) tendo em mira os interesses do futuro usário. A remuneração levará em conta não só o uso concedido, mas também os investimentos que foram feitos pelo empreendedor-contratado.
O locador que faz o investimento deverá ter o retorno desse capital mais o valor da locação, ficando, assim, assegurado de que terá o investimento restituído e o rendimento garantido durante o prazo do contrato de locação.
C) De acordo com as regras criadas pela lei, no built to suit devem prevalecer todas as condições livremente pactuadas no contrato celebrado entre as partes.
Com essa norma, afasta-se qualquer tentativa de uma das partes de arguir eventual nulidade de cláusulas em juízo e tentar modificar o contrato em seu favor, prejudicando a parte contrária. Há na no novo dispositivo também a previsão de possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Na perspectiva do investidor/locador, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado, o que permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas.
A fim de evitar a rescisão infundada do contrato pelo locatário, a qual certamente geraria prejuízos vultuosos para o locador, a lei estabeleceu, por fim, uma última regra no sentido de que, em caso de denúncia antecipada do contrato pelo locatário, deverá ele cumprir a multa convencionada, que não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até término da locação.
Nesse sentido, prevê o art. 54-A da Lei 8.245/91, com redação dada pela Lei 12.744/12: “'Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.
Portanto, a regra geral, é de que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel. Por outro lado, o locatário poderá rescindir o contrato, com a devolução do imóvel mediante o pagamento de multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Neste sentido, prevalece a regra geral de que o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo do contrato de locação, mas o locatário poderá devolvê-lo A exceção contida no artigo 4º, prevista no parágrafo 2º do artigo 54-A, determinou apenas uma condição quanto ao pagamento e ao valor da multa a ser pactuada entre as partes no contrato built to suit, com o objetivo de o locador ter a restituição do dinheiro investido na construção do imóvel, caso o locatário rompa o vínculo contratual antes do termo final da locação.
Os tribunais Brasileiros tem se mostrado fieis à lei no caso dos contratos built to suit, acolhendo a vontade das partes.
Os julgadores apenas tem inovado com relação à matéria ao acolher a responsabilidade do locador pela má-execução de obra, estabelecendo pagamento de indenização por lucros cessantes e demais danos gerados ao locatário.
A candidata atendeu aos questionamentos propostos pela banca, mostrando domínio sobre um tema não muito cobrado ainda em provas.
Trouxe informações corretas e pertinentes, utilizando um português correto com uma ótima estruturação de frases.
QUESTÃO
PEÇA
SENTENÇA