SAVCI077 - Condomínio residencial

RELATÓRIO

Joaquim Fernandes ajuizou ação pelo rito ordinário contra o Condomínio do Edifício Bela Mar, localizado nesta capital alagoana, buscando: a) anular decisão tomada em assembleia de condôminos; b) declarar direitos; c) receber indenização por danos materiais. Alega o autor, em síntese, que é professor da Universidade Federal de Alagoas, mais precisamente no Campus A.C. Simões, na Faculdade de Letras, curso de Francês, sendo que, há mais de uma década, aproveita o período de férias escolares no início do ano para aperfeiçoar o idioma na França (cópias de passagens aéreas e do passaporte), ficando na capital francesa desde as festas de final de ano até o término do mês de janeiro. Afirma que, no final do ano passado, dado o achatamento salarial, decidiu que pagaria sua viagem por meio de aluguel de seu apartamento de nº 402, localizado no Condomínio do Edifício Bela Mar, o qual, por ser de frente para a praia, é bem valorizado. Argumenta em sua inicial que esse é seu único imóvel, que reside nele e que o aluguel seria somente durante o mês de janeiro, para o custeio da viagem, como dito. Segue dizendo que efetuou o cadastro na plataforma Airbnb e conseguiu alugar seu apartamento, no regime de locação por temporada por meio do aplicativo digital, por quatro períodos de seis dias cada, durante o mês de janeiro, para quatro locadores distintos, sendo que cada locação foi feita por R$ 1.900,00 (um mil e novecentos reais), já deduzidas as taxas do Airbnb, conforme comprovam os documentos juntados aos autos. Diz que o prédio possui porteiro apenas das 8h00 às 22h00 e que deixou a devida autorização de acesso na portaria, especificando os dados dos quatro locadores e respectivos acompanhantes, bem como instruiu os locatários sobre o horário de entrada. Porém, diz o autor, após saber da primeira locação, o síndico Guilherme Boaventura convocou uma reunião extraordinária, realizada dia 12 de janeiro, na qual votou-se pela alteração na convenção do condomínio, inserindo-se o parágrafo único na Cláusula XII com os seguintes dizeres: “É vedada a utilização das unidades condominiais como pensão, casa de cômodos, hospedaria ou qualquer forma de aluguel por temporada”. No dia 15 de janeiro, após os dois primeiros locatários terem gozado da locação de forma tranquila, o terceiro locatário foi impedido de entrar no condomínio pelo porteiro, sob ordens do síndico, ainda que tenha chegado dentro do horário recomendado. Com isso, o autor foi notificado pelo Airbnb da ocorrência, sendo excluído da plataforma digital e deixando de receber pela terceira e quarta locações, cujos pagamentos estavam previstos para serem disponibilizados ao autor pelo Airbnb no dia 23 de fevereiro. Segundo o autor, o condomínio possui uma convenção que, originalmente, dizia apenas o seguinte: “É vedada a locação comercial das unidades condominiais, as quais se destinam apenas ao uso residencial”. Em sua visão, essa previsão não impedia a locação para temporada. Além disso, a alteração na convenção foi feita de forma irregular, visto que o edifício conta com 44 (quarenta e quatro) apartamentos, tendo comparecido à assembleia, conforme ata juntada aos autos, apenas 30 (trinta) condôminos, sendo que a alteração da convenção recebeu voto favorável de apenas 18 (dezoito deles). Logo, não poderia ter sido estabelecida a restrição, vez que não aprovada por 2/3 dos condôminos presentes. Assim, requer: a) a anulação da decisão da assembleia que inseriu o parágrafo único na cláusula XII; b) a declaração judicial do direito do autor de alugar seu imóvel por temporada, enquanto mantida a redação original da convenção de condomínio; c) indenização por danos materiais no valor de R$ 3.800,00 (três mil e oitocentos reais), corrigidos e com juros desde a data em que seria feito o pagamento pelo Airbnb.

Além disso, afirma que, quando de seu retorno ao Brasil, recebeu uma notificação do condomínio, assinada pelo síndico, para que, no prazo de 30 (trinta) dias, retirasse de seu apartamento o Guiné, um chinchila que, segundo o autor, vive com ele há três anos e, durante as férias, fica na casa da irmã do autor. Diz a inicial que tudo não passa de implicância do síndico e que não há qualquer reclamação de morador em relação ao animal, que é silencioso, dócil, de hábitos noturnos e pequeno porte (peso máximo de 800 gramas), vivendo tão somente dentro do apartamento do autor. Diz que o animal é listado no Anexo I da Portaria IBAMA 93/1998, que traz a listagem da fauna considerada doméstica para fins de operacionalização do IBAMA. Afirma que a ordem é abusiva e deve ser afastada, declarando-se judicialmente seu direito de criar o animal.

Por fim, diz o autor que, ao retornar ao Brasil, encontrou seu veículo, que ficara estacionado na garagem do edifício, com o vidro do lado do condutor quebrado e sem o sistema de som instalado. Juntou aos autos comprovante de compra do sistema de som, feito uma semana antes de sua viagem a Paris, no montante de R$ 800,00 (oitocentos reais). Juntou ainda comprovante de reparo do vidro no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais). Pediu a condenação do condomínio no valor de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), como indenização por danos materiais. Afirmou que o condomínio possui porteiro e que foi omisso em sua responsabilidade de zelar pela segurança dos bens dos condôminos.

Deu à causa o valor de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), englobando os valores monetários envolvidos (R$ 3.800,00 de indenização pelas locações e R$ 1.200,00 pelos prejuízos no veículo) e a expressão econômica que entende ter seu direito de locar o apartamento e de criar seu chinchila (R$ 25.000,00 cada). Pediu o deferimento de tutela de urgência, para que possa continuar locando seu imóvel para temporada durante seus períodos de férias e que possa continuar com o animal de estimação.

Audiência de conciliação realizada, mas sem acordo entre as partes. Antecipação de tutela deferida quanto à permanência do animal de estimação, mas indeferida quanto à locação do imóvel, por ausência do requisito da urgência, vez que a ação foi ajuizada no mês de março e o próprio autor afirmara que alugaria o imóvel somente no início do ano seguinte.

Em contestação, o condomínio afirmou, em sede de preliminar, ser parte ilegítima para responder pelo pedido de indenização por danos materiais decorrentes do furto do som do carro do autor, visto que o delito foi cometido por terceiro, contra o qual deve ser proposta a ação. No mérito, afirmou que a convenção de condomínio original, conforme mesmo mencionou o autor, previa: “É vedada a locação comercial das unidades condominiais, as quais se destinam apenas ao uso residencial”. Assim, mesmo em sua redação original, a convenção não permitia a locação para temporada. Não bastasse isso, a alteração promovida 12 de janeiro deixou ainda mais clara a vedação, proibindo a utilização das unidades condominiais como pensão, casa de cômodos, hospedaria e para locação por temporada, entre outros. Argumenta que essa alteração se mostra legítima. Primeiro, discorre o réu, porque a convenção de condomínio foi feita quando da vigência da Lei nº 4.591/1964, que trazia a seguinte previsão: “Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais. Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembleia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais”. Na esteira do parágrafo único transcrito, a convenção permitia a sua alteração por meio dos votos da maioria dos presentes, conforme consta na Cláusula XXIII. Logo, estando presentes 30 condôminos, a aprovação por meio de 18 votos já é suficiente para fazer efeito, não se aplicando as disposições do Código Civil de 2002, pelo princípio “tempus regit actum”. Mesmo que se aplicasse o Código Civil de 2002, o fato é que o condomínio tem 44 apartamentos, mas seis deles, por terem o dobro da área dos demais, possuem o dobro da fração ideal dos demais. Assim, 38 apartamentos possuem fração ideal igual a 0,02 e seis apartamentos possuem fração ideal igual a 0,04. Como os condôminos desses seis estavam presentes e votaram favoravelmente, o quórum era de 0,72 frações ideais e os 18 votos favoráveis totalizaram 0,48 frações ideais, atendendo, portanto, ao quórum mínimo previsto no Código Civil. Assim, o condomínio agiu dentro da legalidade, pois: a) a proibição existia desde a redação original da convenção; b) a proibição foi apenas reforçada pela alteração da convenção, feita também dentro da legalidade, não se falando, em consequência, em qualquer nulidade ou em indenização pelo valor que o autor deixou de receber. Quanto à criação de animais, o réu contestou dizendo que há previsão na convenção de somente poder ser criado animal doméstico e que não perturbe o sossego dos demais moradores, não se podendo enquadrar um chinchila nessa permissão. No tocante à indenização por danos materiais, afirma que o boletim de ocorrência é claro ao dispor que o furto ocorreu durante a madrugada, pois foi ouvido o morador do apartamento da garagem ao lado daquela onde estava o carro do autor, o qual disse que saiu do edifício para ir a uma festa às 23h00 e que não viu nada de errado, mas que reparou o vidro quebrado ao retornar por volta de 4h30 da madrugada. Assim, não havendo previsão na convenção de condomínio no sentido de que ele será responsável pelos bens dos condôminos fora das unidades condominiais, não há que se falar em indenização. Pediu, pois, a improcedência dos pedidos e a condenação do autor nos ônus da sucumbência.

Em réplica, o autor reiterou seus argumentos iniciais, defendeu a aplicação do Código Civil de 2002 e afirmou que, conforme previsto expressamente na convenção do condomínio, cada unidade condominial terá direito a voto com igual peso, independentemente da fração ideal. Além disso, argumentou que, como professor efetivo da Universidade Federal de Alagoas e sendo o apartamento seu único imóvel, efetivamente reside nele durante todo o ano, exceto no mencionado período de férias, não se falando em...