SAVCI050 - Rescisão contratual (Imóvel)

Detalhamento da proposta

Médio

COMO FUNCIONA O SISTEMA DE “SENTENÇAS AVULSAS” JUSTUTOR:

1) Pesquise pelas propostas de sentenças que você quer resolver para se preparar para a Magistratura.

2) Adquira sua proposta.

3) Assim que o pagamento é confirmado, você já tem acesso a uma área exclusiva, na qual poderá ver o conteúdo integral da proposta, comentários do professor para ajudar na resolução, além de ter à disposição um editor de textos para resolver a proposta.

4) Elabore a sua sentença. Você não precisa fazer tudo de uma vez. Pode iniciar a resolução e parar quantas vezes quiser, salvando o que já foi feito. Você pode, inclusive, fazer sua sentença manuscrita e enviá-la em arquivo PDF diretamente nos nossos sistemas.

5) Assim que você finalizar a sua resposta, ela será enviada automaticamente para o professor.

6) O professor tem um prazo de até quinze dias úteis para fazer a correção, que é totalmente individual mesmo. Mas, para que você tenha desde já uma boa noção de como se saiu, você terá acesso - assim que finalizar sua resposta - ao gabarito de correção a ser utilizado pelo professor, com os pontos que deveria ter abordado em sua resolução. Além disso, caso outros alunos já tenham elaborado respostas para a mesma proposta de sentença, você poderá vê-las em sua área exclusiva no JusTutor, ajudando no aprendizado sobre o tema.

7) Assim que o professor finaliza a correção individual de sua resposta, você recebe um e-mail de notificação e a correção passa a ficar disponível em sua área no JusTutor.

CONFIRA AGORA UM TRECHO DESTA PROPOSTA DE SENTENÇA:

Obs.: a proposta abaixo foi aplicada para a turma da "Prática de Sentença - TJ do Mato Grosso (Turma 2019-02)".

RELATÓRIO

Trata-se de ação pelo rito comum proposta por João Cabral contra Cuiabana Construções e Incorporações Imobiliárias Ltda. Afirma o autor que firmou contrato particular de compra e venda de imóvel na planta com a ré, pelo valor total de R$ 125.000,00. Afirma ainda que o contrato previu a entrega do imóvel em 12 meses da data da sua assinatura, cabendo ao autor o pagamento de uma entrada de R$ 6.300,00 (comprovante de pagamento juntado aos autos), bem como de boletos mensais no valor de R$ 1.500,00 durante o período de construção, sendo o saldo restante, a partir da data de entrega das chaves, parcelado em 72 vezes pela própria ré, utilizando-se do sistema de amortização constante, com taxa de juros de 1% ao mês. Informa o autor que pagou todos os valores corretamente conforme combinado (comprovantes de pagamento de doze parcelas sequenciais, a partir da primeira, juntados aos autos). Porém, houve atraso na entrega do imóvel e, quando o autor soube que o imóvel estava pronto, procurou a ré e descobriu que sua unidade habitacional já havia sido revendida a uma terceira pessoa. Alega o autor que não foram dadas informações claras quanto ao motivo da rescisão, sendo proposta apenas a devolução de 90% do que ela havia pago, sem juros, apenas com correção monetária pelo INPC a partir da data da rescisão do contrato, descontado ainda o valor de R$ 2.000,00 a título de comissão de corretagem, o que não foi e nem pode ser aceito pelo autor, visto que ele tem direito ao imóvel e, mesmo que assim não se entenda, o valor a ser restituído deve ser o integral, inclusive quanto à suposta comissão de corretagem. Assim, deve a ré ser condenada ao restabelecimento do contrato, com entrega ao autor de unidade habitacional similar à prevista no contrato, no mesmo condomínio, no prazo máximo de 60 dias, sob pena de multa. Em pedido subsidiário, requer o autor a condenação da ré à devolução de 100% do valor pago pelo autor, sem desconto de nenhum montante a título de comissão de corretagem, com incidência de correção monetária e de juros desde cada pagamento a ser restituído. O autor afirma ainda que, não bastasse o prejuízo material, também teve frustrados seus planos para o casamento, que estava programado para ocorrer 20 dias após o término do prazo de 12 meses para a entrega do imóvel, conforme convite de casamento juntado aos autos, bem como certidão de casamento. Assim, a inadimplência da ré superou o mero aborrecimento, pois o réu teve que alugar um pequeno imóvel para morar com sua esposa, ficando a maioria dos móveis novos e demais objetos adquiridos/ganhados amontoada em um cômodo da casa, impedindo o uso deles e causando prejuízos morais consideráveis ao autor (fotos do cômodo e dos objetos juntadas aos autos). Por isso, e também em virtude da responsabilidade objetiva da ré, pede também a condenação da ré a pagar indenização no montante de R$ 30.000,00.

Audiência de conciliação realizada, mas infrutífera.

Contestação tempestiva apresentada. Segundo a ré, o feito deve ser extinto sem resolução do mérito, por inépcia da petição inicial, visto serem incompatíveis entre si os pedidos de restauração do contrato e de devolução das parcelas pagas.

Contestando o mérito, a ré afirmou que os fatos não ocorreram exatamente como narrou o autor. Na verdade, segundo a ré, o autor procurou a empresa assim que venceu o prazo de doze meses para a entrega da unidade imobiliária, tendo sido informado que o contrato previa expressamente a prorrogação do prazo de entrega em mais 180 dias (cláusula 12.3). De acordo com a ré, o autor não aceitou não receber o imóvel naquela data e disse que só voltaria a pagar as parcelas quando recebesse o imóvel. Assim, alega a ré, em virtude da inadimplência, foram expedidas três notificações de cobrança para o autor, na medida dos vencimentos dos boletos seguintes (cópias das notificações extrajudiciais, via cartório, com comprovante de recebimento por parte do autor, juntadas aos autos), tendo sido então considerado rescindido o contrato após a inadimplência de três parcelas, conforme previsão na cláusula 24.1 do contrato (cópia anexa), a qual previa, inclusive, possibilidade de rescisão pelo inadimplemento de apenas uma das parcelas. Ainda segundo a ré, o documento juntado com a contestação aos autos (termo de entrega de imóvel) comprova que a mesma unidade habitacional foi entregue ao novo proprietário tão somente 143 dias após o prazo de 12 meses contratado com o autor, o que estava dentro do prazo de prorrogação de 180 dias. Assim, não há qualquer mácula na rescisão contratual. Sobre o pedido de restituição dos valores pagos, a ré alega que há cláusula penal expressamente prevista no contrato (cláusula 26.3), impondo a pena de perda de 10% sobre os valores pagos, incidindo, no caso, o princípio "pacta sunt servanda". Quanto ao pedido de que a restituição da comissão de corretagem, alega se tratar de uma prática corriqueira no mercado imobiliário, tendo sido o autor informado verbalmente sobre ela quando da contratação, havendo anuência também verbal. Assim, como não há vedação legal aos contratos feitos de forma oral, deve-se considerar a comissão de corretagem como uma cláusula a mais ao contrato de compra e venda. Quanto ao marco inicial dos juros e da correção monetária, requer a ré a manutenção de sua obrigação de corrigir monetariamente a partir da data de rescisão do contrato, com juros apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos da legislação e da jurisprudência consolidada sobre o tema. Sobre o pedido de indenização por danos morais, alega que não praticou qualquer ilícito contratual ou legal, não sendo aplicável ao caso a responsabilidade objetiva. Afirma que a culpa pela rescisão, conforme comprovado, foi do autor e, mesmo que não fosse, não se trata de dano "in re ipsa", não constando nos autos qualquer prova de abalo emocional superior ao dos meros aborrecimentos cotidianos. Além do mais, complementa a ré, o valor pedido é abusivo. Assim, requer a improcedência de todos os pedidos. Pede, ainda, a condenação do autor em litigância de má-fé, visto que afirmou em juízo que tinha pagado todas as parcelas, mas comprovou o pagamento apenas das que venceram nos 12 meses iniciais do contrato, além do pagamento da entrada.

Intimado, o autor se manifestou sobre a contestação. Inicialmente, o autor repudia o argumento de que havia parado de pagar as mensalidades, o que somente teria ocorrido quando soube que seu imóvel havia sido revendido para terceiro. Diz não ter juntado os comprovantes de pagamento por terem se extraviado, mas que, com base no Código de Defesa do Consumidor, tem direito à inversão do ônus da prova, o que desde já requer, cabendo à ré fazer prova da alegada inadimplência, sob pena de serem considerados verdadeiros os fatos narrados pelo autor na inicial. Acerca da dedução do percentual de 10% a ser restituído, o autor alega que tal cláusula é abusiva e que, no máximo, caberia uma multa de 2%, nos termos do art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Assim, reitera seu pedido de devolução integral dos valores e, em caráter subsidiário, pede que o desconto se limite a 2%. No tocante à comissão de corretagem, o autor argumenta que não foi informado sobre ela, ao contrário do que diz a ré, sendo incontroverso que

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